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撰文/李逗 麻策
欠款、CEO被查、断网、提现困难、数百人聚集总部讨薪等一系列波折后，蛋壳公寓跌跌不休的股价突然迎来转机。
11月17日，蛋壳公寓股价一改数月颓势，收涨75%。随着消息更迭，蛋壳的股价也随之起伏，11月18日，盘中涨幅一度超过了100%，两日累涨233%，换手率高达509%，收于4.57美元/股。
而在这短短两天内，我爱我家将“接盘”蛋壳公寓的消息已经几易其口。
此前我爱我家官方曾对AI财经社回应：“目前没有接到相关通知。”但仅仅一天后，便有媒体报道称，我爱我家对蛋壳的收购洽谈已有实质性进展。
无论最终尘埃如何落定，一个无可厚非的事实是，与蛋壳公寓有关的业主、租户以及供应商，都在热切盼望这根稻草。
自从今年2月份蛋壳公寓爆发资金危机后，蛋壳公寓的各地业主、租户以及合作商们陆续开展了多起声势浩大的声讨活动。面对一次次的声讨和质疑，蛋壳也以微博回应的方式逐一否认。而在事件集中爆发的11月16日当天，蛋壳仍坚称，“没有破产，不会跑路。”
负面席卷而来，整个长租公寓业态都不得不面临信用危机。在这个成也资本，败也资本的故事里，没有胜利的一方。
要给在外打拼的年轻人一个温暖的家。这曾是蛋壳公寓成立之初的愿望。上万年轻租客维权之下，这一宣传标语显得尤为刺眼。
谁来拯救蛋壳？
11月18日中午，伴随着京城的第一场秋雨，蛋壳公寓北京总部门口撑起了一顶顶雨伞。伞面之下，是一群面色凝重的年轻人。这些人手里拿着号码牌，在蛋壳公寓大楼入口处，拉起了长长的队伍。
他们都是蛋壳公寓的租户和业主，前来登记退租或解约事宜。
图/登记现场雨淅淅沥沥下了一天，让前来讨要说法的人们心中徒增了一分寒意。而关键的问题是，事态比他们想象的还要严重。一位现场排了近两个小时才登记成功的租户表示，“排到号后会登记电话、居住地等个人信息，但退钱诉求没解决。”
蛋壳方面负责调解的人告诉他们，蛋壳申请过破产，但并未被通过。“连账上的钱都已经不能随便动了，已有相关部门介入。”
沟通无果，要款无门。许多租户决定近期再以起诉的方式维权，“得做好两手准备”。
一周前，另一起大规模的声讨也发生在这里。相似的场景，只是讨要欠款的队伍里还多了供应商、保洁、维修人员。因为进展颇慢，现场一度发生肢体冲突。据现场参与维权的供应商对AI财经社透露，当天只有蛋壳的财务总监出面回应说，正在等待融资方打款，不然没钱。“这个回复就意味着，我们的还款遥遥无期了。”
北京总部维权爆发后，各地的蛋壳公寓受害方决定掀起一波集中维权。AI财经社获悉，11月17日当天，来自深圳的一波蛋壳租户以及合作商们，聚集到了蛋壳公寓深圳公司，前去讨要说法。但最终得到的回应依旧是敷衍了事。
蛋壳并非最先爆雷的那个。在这之前，长租公寓危矣的消息就时有发生。据不完全统计，2020年已有26家长租公寓公司先后爆雷，或被接管，或遭破产。但当国内第二大规模的蛋壳公寓遇到同样情况后，却在业内引发了连锁反应，背后牵扯人数也众多。以至于包括北京、深圳、杭州等地在内的多个相关部门均已介入其中。
在北京，相关部门也于近期发布公告表示，蛋壳租客及业主们，需根据房屋所在地到相应接待点办理房屋流程。据知情人士透露，目前各个街道办事处提供了登记的窗口，能提供解约登记或者退租消息登记，但也没办法直接退租金。
尽管已有人介入调解，但想要盘活蛋壳这盘危局，还需一位“白衣骑士”伸出援手。
据《经济观察报》报道，最近一周，我爱我家董事长、总裁谢勇等高管已着手洽谈接手蛋壳公寓事宜，目前我爱我家正核算财务成本问题。同时，上述报道称，“受北京市相关部门邀约，包括自如、相寓在内的多家长租公寓参与商谈接手蛋壳事宜。”而在此之前，传言称蛋壳公寓的接盘方还是自如。
相寓是我爱我家旗下长租公寓品牌，规模排名仅次于自如和蛋壳。对于我爱我家来说，如果有了蛋壳大规模的房源介入，将进一步加大其在长租公寓市场的业务优势。而对于自如来说，此前亦曾有过接管长租公寓鼎家暴雷的处理经验。2018年8月鼎家爆仓时，自如曾解决了部分租客的接收安置问题。
但在可观的房源量和客源量面前，让他们犹豫不决的，还是过高的债务规模。据一位接近自如的知情人士表示，“因为蛋壳的债务体量太大了，自如一直在犹豫。”而据媒体报道称，我爱我家接盘蛋壳的主要顾虑在于，“经过财务成本核算，这笔账是算不平的，除非有什么其他办法让我们能把账算平。”
蛋壳的债务规模究竟有多高？蛋壳公告显示，截至2020年一季度，蛋壳现金及现金等价物为8.26亿元，但总负债达90.27亿元，资产负债率高达 97.06%。而对比我爱我家长租公寓业务2019年的18.72亿元营收，这个债务数字显得更为惊心。
在稳住租户、业主恐慌情绪的同时，处理好蛋壳的债务规模和接盘方的利益，是当前舆论最关注的重心。一位业内人士表示，“肯定会有人接盘，而且会带着条件接。从长远来看，我爱我家接盘是可以有理由的。长租公寓这个行业肯定要有人做，而我爱我家自从蛋壳和链家自如起势后，基本被排除在外，想要重新成为重量级玩家，我觉得大概率会接手。但现在蛋壳资不抵债，接手的话肯定得有其他条件。”
留给蛋壳的时间已经不多了。AI财经社获悉，目前蛋壳公寓杭州分公司的门头招牌已经被撤掉，仅有少部分员工负责登记一些前来讨要说法的租客。11月19日，北京市住建委表示，已经针对蛋壳公寓成立了专办小组，希望能平稳解决此事，后续处理方案会及时公布。
玩儿坏了的租金贷
蛋壳公寓公开否认破产传闻的前一天，作为蛋壳“租金贷”业务主要合作方的微众银行率先发布了一项声明。
对于被清退、被迫搬离蛋壳公寓的租户，微众银行表示：这些租客可以通过公众号进行信息登记，微众银行在核实确认后将协助租客解决租赁纠纷，为贷款事宜适当安排，并表示在明年3月31日前，这部分租客的征信将不受影响。
微众银行是蛋壳公寓在金融领域的主要合作伙伴。即便微众声明在先，但留给租客的“征信保护”时效期并不长，仅有4个多月。且对于大量租户来说，比起退租问题，尚难偿还的租金贷则是另一重麻烦。
根据蛋壳公寓的招股书，截止到2019年三季度末，约67.9%的蛋壳租客使用了租金贷。AI财经社获悉，如果在征信保护期内，租户未按时履约租金贷，贷款利息也将上涨至9.5%。
所谓租金贷，是租客通过签约租金贷合同后，金融平台会一次性将租客合同期内租金支付给公寓方，而租客只需要按月或者按季度把租金支付给金融平台还款。在这个过程中，公寓方可以一次性拿到租客的所有房租，但对于房东则只需按月结款即可。这中间形成的资金沉淀，成为公寓方的资金池，也是蛋壳得以高速扩张的重要工具。
在长租公寓行业里，租金贷业务并不新鲜。一直以来，长租公寓方都缺乏畅通的融资渠道，而通过租金贷的方式，长租公寓可以更低成本获得资金用于市场扩张。
“租金贷肯定有企业使用比例非常高，造成了企业经营的风险。但它本质上来说，也是一种非常好的创新。”自如CEO熊林曾在接受AI财经社采访时表示。“租房客户逾期率、坏账率非常低。对于投资者来说，它是一个低风险的、非常好的一个产品选择，这件事情本质没错。”
尽管租金贷并未带有原罪，但当杠杆加大的同时，风险也随之而至。一旦市场出现波动，如扩张不顺利，入住率不达标或者租户大规模退房的情况出现，长租公寓将面临资金链断裂的风险。
数据显示，2017 年到 2019 年，蛋壳公寓运营房间数暴涨了近30倍。这期间，为了争夺市场份额，蛋壳疯狂补贴用户，做广告营销，推进后续业务。而在另一端，为了做大业务规模，蛋壳不惜高价抢收房源，造成入住率低下，成本难以收回的困境。
根据蛋壳的宣传资料，蛋壳公寓管理的房源超过40万间，用户超过100万。但在高达40万间房源的背后，是难以维持的运营压力。据蛋壳招股书，平均下来每一套新增房源的成本，需要12个月至20 个月后才能收回。
“对于这个行业里面，运用一些创新的金融工具，到底应该怎么去对待它，一棒子打死不行，但是不管它，让它野蛮生长也不行。”熊林也有同样的纠结。
蛋壳租金贷的违规使用，已经给整个长租公寓行业上了一次课。11月17日，深圳市住房和建设局发布通知，要求房屋租赁企业不准违规采用“租金贷”，不准通过“高进低出”“长收短付”方式侵害权利人的合法权益。
据AI财经社从内部人士处了解，自如尽管同样负面缠身、口碑不佳，但其一位员工自称自如租金贷比例一直处于较低水平，“目前租金贷占比大概不足20%。”
长租公寓罪不至此
长租公寓还是一门好生意吗？
自如CEO熊林在近期接受采访称，中国租赁行业的大方向不会变。“因为租客的需求、业主的需求都没有变。大浪淘沙去掉一些不健康的因素和参与者之后，这个行业一定会变得更加理性。”
这些话似曾相识。把它们直接扣到当年的团购、O2O、网约车、共享单车等领域，也毫无违和感。
长租公寓也不过是又一个经野蛮发展、吹起泡沫、退潮洗牌的行业。具体来看，长租公寓发展大体可分为四个阶段：2010年前后在国内萌芽，知名度较高的品牌如青客、自如都是在此时成立。此后，逐渐步入高速发展期，政策红利、资本涌入，到2015年达到了“大跃进的元年”，2017年头部优势明显，但竞争愈演愈烈。
退潮始于2018年。这一年开始，长租公寓负面缠身，甲醛超标、高价抢房、哄抬租金、爆雷跑路，使其变成了妖魔化的存在。数百万漂泊城市租房的年轻人“体面、尊严之梦”一次次破碎，取而代之的是漫长的维权路。
一位从业人员统计，从2018年初到2019年底，那些有知名度但依旧倒闭的长租公寓运营企业就多达13家，其中近80%的公司都死于“资金链断裂”。
这似乎也将成为蛋壳难以逃脱的命运。
2014年，O2O的死亡潮下骸骨累累。高靖接了前糯米网老领导的一通电话，赶鸭子上架般被推着开始了第二次创业。高靖先后任职百姓网、百度、糯米网等多家公司，之后做了一个互联网广告平台。一直以来的互联网任职经历，以及历经团购大战身经百战的经验，塑造了他的能力图谱。
高靖是一位互联网基因植入骨子里的人才，也即蛋壳公寓的创始人，难能可贵的是他还特别擅长现在无比火热的大数据和智慧计算。“数据驱动”也被蛋壳后期宣称为提升价值的核心手段。
据过往报道称，给他打电话的前领导沈博阳，在并没有任何项目思路的情况下，就答应给他投钱鼓励他创业，足见有多么器重、珍惜这个眼前的人才。
按照高靖早些年给媒体的说法，他的初衷是希望给进城的“打工人”，尤其是现代的年轻人做一些实事。“让年轻人有尊严地生活在城市。”但他和他的蛋壳起步较晚，在正式运营的2015年，链家旗下的自如已经做了4年时间。
落后就要挨打的教训，是深深刻在互联网团购人血液里的。而且高靖判断，未来只会有两到三家企业成为长租公寓领域的超级独角兽、领头企业。他想让“蛋壳公寓成为其中的一员”。
如此的野心或者说愿景，奠定了蛋壳后来追求规模的激进战略。即便到了2018年，蛋壳已经杀出重围成为业内头部的公寓品牌，员工数量迅速膨胀，高靖给内部制定的依然是“规模年”字眼儿打头的战略目标。
“目前按照商业规律特别是互联网时代的企业发展规律来说，当下最重要的还是快速扩大规模。”哪怕他一向深知“长租是一项比较慢而且比较苦的事业”。
他认为，相对于中介系做长租的自如，蛋壳的优势是快速崛起，变化灵活，且容易形成辐射面。但劣势也相对明显：房源分散，不方便规模化设计、集中施工，后期不容易提供公共设施。
相比，背靠链家的自如，在他眼中就像个“富二代”，有丰富房源，有成熟的经纪人队伍，但“过分依靠人的经验，复制和扩张的能力都会受到一定制约”。
自如熊林在接受AI财经社采访时曾表达过这样的看法：“我们临近的这几代企业家在这个社会背景之下，习惯了去抓住很多边缘机会，在快速变化的过程中去重建很多事情。但你去审视自身，发现往往是技术、营销、产品的团队都很强大，但缺少在质量上、品质上的强人。”
言下之意，互联网塑造的这些弄潮儿，过分追求营销、规模、增速，而忽视了对服务本身的关注。
不过，熊林的话也远不能说明自如就在品质、质量上做得有多好。他出身IBM，传统IT企业，但事实上自如也同样是难以平衡规模和品质，负面缠身的企业。“无规模的品质没有意义，无品质的规模好像也没什么意义。”他曾告诉AI财经社。
一位从业者吐槽，长租公寓并不是看上去那么美好的行当。这个行业目前回报低和空租率过高，存在规模陷阱。
该从业者表示日子越来越难过，差价不断减少，“以前是1000元拿过来，卖3000元，现在是1500元拿来，只能卖2500元”。另一项数据则揭露了投入大、回报慢的问题。“单间投入成本在7万，回本周期慢的可能要六七年。”
一位租房企业联合创始人对AI财经社称，长租公寓不是单纯的互联网产品，一般互联网产品是靠快速做大规模来摊低成本，但长租是规模越大你掌控的房源越多，成本越高，管理的难度也越大。
“对于企业来说，的问题就是你的规模增长的时候，组织的扩大永远是你的挑战之一。”他表示，“你从一个单体城市组织变成一个全国化的组织，从一个单一条线变成一个矩阵式的管理，从单一产品变成多产品，这些可能都会带来很大的挑战。”
不难看出，蛋壳的问题不是突然爆发的，而是一直存在且未能及时改善的。有人评价，很多长租公寓企业不是能力不行，而是欲望太大，想要的太多。
2015年，高靖带着最初的三个小伙伴，以门外汉的身份开始摸索租赁市场。他起早贪黑，亲自在慈云寺桥边签下了蛋壳的第一套房子。半夜和装修工人一起，摸黑搬运家具，装饰房间。那时候他展现出的是对这个新行业满满的敬畏。
5年之后，一切都走上了截然不同的道路。当初对城市年轻人的承诺，已经变成萦绕耳边的无休止的埋怨。今年6月，蛋壳公寓披露了一项新的人事任命，同时透露高靖因经济问题被调查，蛋壳也随之将自己带进了死胡同。上市的高光，跌落的低谷，如梦似幻。
残酷的现实是，城市漂泊族们终究难逃长租公寓企业的围城。租房是一个真实存在的、拥有巨大痛点的需求，房客们被行业乱象折磨得苦不堪言。“行业发展还是带来了进步的，应该看到积极的一面。”上述企业人士评价，缺少的只是更多本分的企业。
